Aprenda a reconocer los cobro injustificados en sus gastos comunes

Vía lahora.cl

Una mala administración de edificio es fácilmente identificable cuando las labores de aseo de los espacios comunes no demuestran la limpieza que deberían, los jardines están mal cuidados y el pasto tiene ‘pelones’ secos o muertos, o los ascensores no cumplen con su mantención mensual de rigor y se estropean con mucha frecuencia.

Ante la creciente cantidad de edificios y de comunidades de personas que los habitan, se genera una gran cantidad de dinero para paliar sus gastos regulares . Y para ello se requiere de una persona que lo administre hábilmente y de buena manera, tanto para el pago de cuentas comunes, salarios de mayordomos, conserjes y asesores, como para gestionar la parte legal y la de otras necesidades que se presenten. Y que al final del ejercicio, quede beneficio para toda la comunidad.

“Según nuestra experiencia, constatamos que existe un desorden general en las administraciones, con errores involuntarios o voluntarios a veces, lo que deriva en el cobro de multas y gastos injustificados con cargo a los copropietarios y arrendatarios, los que podrían evitarse”, dice Mercedes Gómez, directora de auditoría de Clear Auditores, empresa especialista en efectuar auditoría detectiva, revisando las operaciones de una comunidad en un determinado período de tiempo.

Copropietarios y arrendatarios: ¡atentos!

Cuando se detecta una situación poco clara, la especialista es enfática: “Es difícil que un copropietario o un arrendatario, a través de la sola vista del documento de gasto común que se le entrega mes a mes, pueda percatarse de irregularidades”.

“Por ejemplo, si se echa a perder el ascensor y se demoran en arreglarlo, o si se echa a perder la bomba de agua, ya que la comunidad cuenta con un Fondo de Reserva para resolver este tipo de urgencias”, señala Gómez.

Entre los consejos que entrega la experta, se cuentan los siguientes:

  • Fijarse y hacer seguimiento a todos los detalles de cobro de gasto común que le entrega la administración. Si hay desorden, éste quedarán fácilmente detectable en las cuentas.
  • Cuando el copropietario o arrendatario reciba su comprobante de gastos comunes, éste debe estar acompañado del detalle de los costos incurridos en el período cobrado, gastos de mantención, administración, usos y consumos de servicios básicos comunes, reparaciones y sueldo del personal del edificio. Así también los gastos imprevistos incurridos, con la identificación de las boletas o facturas respectivas.
  • El informe mensual también debe detallar los ingresos que percibe la comunidad por efecto de arriendo de espacios comunes (por ejemplo, señalética publicitaria sobre el techo de la construcción) y también el saldo del fondo de reserva.

-¿Dónde puede acudir un arrendatario al percatarse de cobros excesivos en la cuenta de los gastos comunes?
– Lo que debería ocurrir es que mediante el contrato, o a través de un poder, el arrendatario adquiera la misma calidad del copropietario con el que podría acercarse al Juzgado de Policía local y es el Juez quien puede solicitar rendición de cuentas a los administradores. No obstante, hay una instancia previa que puede ser aprovechada. Estos son los centros de mediación y atención al vecino de cada comuna, los que se especializan en resolver conflictos de manera extrajudicial, y cuyas actas tienen el mismo valor que una sentencia judicial.

– ¿Qué fuerza legal tiene el Comité de Administración para denunciar malas prácticas que realice la administración de un edificio?
– La asamblea, como órgano, son todos los copropietarios. El Comité de Administración es quien representa a la asamblea, con todas sus facultades, como para despedir al administrador y acudir al juzgado de policía local. Si se detecta al administrador incurriendo en faltas (del tipo de administración fraudulenta o desleal), se debe acudir al juzgado de policía local. En este evento, es muy importante una auditoría, pues constituye una prueba a través de la cual el Juez puede determinar si hay antecedentes como para enviar el caso a fiscalía.

“La armonía de la vida en comunidad depende, en gran medida, de la transparencia y cuentas claras. Es de recurrente discusión en las asambleas el uso de los recursos financieros disponibles y cómo éstos pueden ser optimizados frente a los gastos. Una buena auditoria permite dar claridad en estos temas”, dice Gómez.

En la última década, la construcción vertical ha aumentado exponencialmente. Actualmente existen unos 40 mil edificios en Chile, con un 23,7% de la población viviendo comunitariamente en ellos”.